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注册公司买公寓?业内:公司名义购房税费成本高

发布时间:2017-04-18 11:35 点击次数: 来源:网络整理

  注册公司买公寓?小心掉坑里

  广州市上个月底出台的房地产市场调控新政,明确一手商服类项目只能出售给法人单位。如今新政已经实施近半个月,记者走访市场发现,不少一手公寓项目已经停止向个人出售,但有部分项目称在“卖”使用权,实质是出租。还有项目称可以“一条龙服务”帮助个人注册公司。业内人士提醒,不论是购买使用权的公寓,还是以公司名义购买公寓都存在风险,消费者要注意甄别,小心掉坑。

  文/广州日报全媒体记者何颖思、贾政

  记者走访了荔湾区、海珠区、天河区等多个商服项目,大多项目都表示公寓不能出售给个人,有的则称公寓已售罄。在荔湾区的一个楼盘,销售人员表示该项目共有10栋楼,其中9栋是住宅,1栋是公寓。根据新的规定,公寓不能出售给个人,只能卖给公司。他坦承新政将对公寓销售带来一定影响。

  走访1:删掉广告 关闭样板房

  在海珠区的一个项目的销售中心,销售人员告诉记者,卖的是办公楼与写字楼,而且只针对公司和企业购买。销售人员很坚定地称项目从来没有卖过公寓,但记者其后在销售中心外的巨幅宣传板上,看到介绍项目的“创业商业 城市广场 写字楼”字样后面贴着一块绿色胶带,揭下胶带,宣传板上写着“定制loft公寓”。

  同在海珠区的另一个项目的销售人员表示, 目前项目的公寓只能公司买,而且不能按揭。目前该项目把居住用的样板房关闭,只开放办公用的样板房。

  走访2:可“卖”使用权  实为租赁

  番禺区兴南大道附近的一个公寓项目的销售人员则表示该项目“不限购、不限贷”,个人可以“购买”使用权。记者仔细了解发现,原来该项目是村集体用地,开发公司只是与该村签订土地租赁合同,拥有该地块的使用权和租赁权,产权仍为村集体拥有,并且不能分割。因此客户只是与开发公司签订租赁合同。销售人员说,开发公司拥有使用权至2045年,客户与公司签订长期租赁合同,可获得27年使用权,其中租赁合同期限签20年,之后7年“续约,不再签合同”。不过记者其后了解到,根据我国合同法,租赁合同的租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。

  走访3:一条龙服务注册公司

  记者走访时,位于新港西路的一家中介的工作人员极力推荐位于逸景路附近的一个公寓项目,并称自己直接对接开发商,一条龙服务客户注册公司。

  其后记者电话咨询该项目销售人员,销售人员表示该项目的“北区”仍在销售,公司有专人帮助客户注册公司,需要缴纳几千元的注册公司费用,另外需要客户到银行开户和提供身份证复印件,35天左右可成功注册。该销售人员还表示,以公司名义和以个人名义买卖公寓税费不会差太多,但如果以转让股权的方式转让,可以省不少税费。

  业内人士:公司名义购房税费成本高

  克而瑞广州区域首席分析师肖文晓告诉记者,用法人单位名义购买公寓,持有和转让的成本都将增加。比如持有期间每年要缴纳房产税和土地使用税,转让时也要缴纳企业所得税、土增税等,企业所得税税率要比个人所得税的税率要高,消费者要注意项目的投资收益的风险。

  公寓持有期间,每年还需要缴纳房产税和土地使用税。按照目前广州市的规定,公司名下的房产,每年需缴纳房产税具体为:每年房产原值×70%×1.2%。若房产出租,则按房产租金收入计算缴纳房产税,税率为12%。土地使用税则按土地级次缴纳,每平方米年税额在3~27元之间,按年缴纳。而个人所有非营业用的房产免征房产税和土地使用税,若个人出租房产则亦需缴纳房产税和土地使用税。

  公司名下房产转让时,还要缴纳企业所得税、增值税及附加,以及土地增值税。与个人相比,企业所得税25%的税率要比个人所得税20%的税率要高。

  律师:“购买”公寓使用权存在法律风险

  另一方面,通过长租的方式“购买”公寓使用权也存在一定风险。肖文晓指出,此类项目的地块一般是集体用地,消费者要搞清楚用地性质到底是商业服务、工业用地还是农地;另一方面开发商的报建手续是否齐备,会不会存在违建现象;此外,还要看清楚租赁合同的条款,避免违约风险。  

  记者了解到,公司购入公寓比个人缴纳的税费要多,在购买时要缴纳契税、印花税,其中契税与个人购买公寓一样,不能享受减半优惠,需要按转让价的3%缴纳契税。

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